预告抵押登记与正式抵押登记，有什么不同？

一、解决的问题不同

抵押预告登记解决的是“将来能够顺利取得抵押权”的问题。

例如：商品房预售阶段，房屋可能尚未建成，或者虽已建成但尚未完成建筑物所有权首次登记，购房人还没有取得可以办理正式抵押登记的不动产权利。此时，银行虽然已经发放按揭贷款，却暂时无法办理正式抵押登记。办理抵押预告登记，是为了保全银行将来办理正式抵押登记的请求权。

正式抵押登记解决的则是“抵押权已经设立”的问题。

《民法典》第四百零二条规定：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

因此，两种登记的基本区别是：

1. 抵押预告登记原则上保障的是将来设立抵押权的请求权；
2. 正式抵押登记直接产生现实抵押权；
3. 前者具有保全和排他效力，后者具有完整的担保物权效力。

二、优先受偿权不同

正式抵押登记后，抵押权人可以依法优先受偿；仅办理抵押预告登记的，是否能够优先受偿，还要看房屋是否已经完成首次登记、预告登记是否失效。

正式抵押登记直接设立抵押权。债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权情形时，抵押权人可以依据《民法典》第三百九十四条、第四百一十条，就抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。

抵押预告登记则不能一概作此认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款将其分为两种情形：

1. 房屋尚未完成建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与首次登记时的财产不一致，或者预告登记已经失效，导致不具备办理抵押登记条件的，不支持优先受偿；
2. 房屋已经完成建筑物所有权首次登记，且预告登记没有失效的，支持优先受偿，并认定抵押权自预告登记之日起设立。

所以，抵押预告登记能否产生优先受偿效果，关键不在于名称中是否有“抵押”二字，而在于房屋是否已经完成首次登记、预告登记是否仍然有效。

参考案例：某银行股份有限公司苏州吴中支行、苏州某房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书（2024）苏05民终3690号

基本案情：文某斌、许某梅向B吴中支行借款119万元购买房屋，A公司提供阶段性连带责任保证。判决书载明，案涉房屋于2021年6月30日办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为B吴中支行；2022年7月4日完成不动产单元首次登记。不久后，文某斌因另案被追加为被执行人，房屋被预查封，产权登记和正式抵押登记一直未能完成。B吴中支行起诉要求借款人还本付息、就房屋变价款优先受偿，并要求A公司继续承担阶段性保证责任。

法院认为：房屋已经完成首次登记，抵押预告登记没有失效，未能办理产权登记和正式抵押登记也不是A公司的责任。B吴中支行有权就房屋拍卖、变卖或者折价所得价款优先受偿，A公司的阶段性连带保证责任应予免除。

该案不是仅凭抵押预告登记就支持银行，而是进一步审查了房屋是否完成首次登记、预告登记是否失效以及未能办理正式登记的原因。

三、处分不动产效力不同

抵押预告登记限制的是与其所保障权利相冲突的处分；正式抵押登记通常不阻止房屋所有权转移，但房屋转让后，已经登记的抵押权原则上继续存在。

按照《民法典》第二百二十一条，预告登记的作用是保障将来实现物权。未经预告登记权利人同意，与其所保障权利相冲突的处分不发生物权效力；但债权已经消灭，或者自能够办理不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记会失效。

正式抵押登记后的处理方式不同。《民法典》第四百零六条允许抵押人在抵押期间转让抵押财产，房屋所有权可以发生转移，但已经登记的抵押权原则上不受影响。转让可能损害抵押权的，抵押权人还可以请求将转让价款提前清偿债务或者提存。

参考案例：戈某某、葛某某等所有权确认纠纷民事一审民事判决书（2024）苏1311民初2608号

基本案情：2019年3月，戈某某因征信问题无法办理按揭贷款，借用其兄葛某某及葛某某妻子仇某某的名义购买房屋。房屋首付款、银行按揭贷款、水电费等均由戈某某支付，房屋也由戈某某实际占有使用，但登记在葛某某、仇某某名下。后来，戈某某要求二人协助过户未果，遂提起诉讼。判决书同时载明，房屋尚有未还清的银行按揭贷款，但没有被查封。

法院认为：戈某某与葛某某、仇某某之间存在借名买房关系，该行为是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。虽然房屋上仍有抵押权，但抵押期间可以转让抵押财产，转让后抵押权不受影响。法院据此判令葛某某、仇某某协助将房屋产权变更登记至戈某某名下。

正式抵押登记保障的是抵押权继续存在，并不当然阻止房屋所有权发生转移。过户后，受让人取得的仍是负有原抵押权的房屋。

四、最后简单总结

本文基于 2026 年 7 月 有效法律法规撰写。具体案件需结合事实综合判断，本文不构成具体法律意见。