浅谈抵押财产转让的规则变迁：从物权法191条到民法典406条

围绕“抵押的房子能不能转让、转让后抵押权怎么办”，从原《物权法》第一百九十一条到《民法典》第四百零六条，法律规则发生了一次根本转向。下面结合真实判决梳理。

一、旧法时代：抵押的房子，原则上“不能随便卖”

在《物权法》时代，规则是限制转让。原第一百九十一条第二款规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。而即便抵押权人同意了卖，主流裁判也认为抵押权人只能就卖房款主张权利、不能再追着房子走。

北京市高级人民法院在蒋德坤与韩春满抵押权纠纷案〔(2020)京民申2075号〕中认为：抵押权人同意转让的意思表示“应当理解为包含了抵押权人放弃抵押权并办理抵押权注销登记的意思表示”，此后抵押权人“只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及物上的抵押权”。

可见，旧法时代抵押的房子转让受限，抵押权人一旦同意卖，通常被视为放弃了对房子的追及。

二、民法典第406条：可以带押转让，抵押权追着房子走

《民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”卖房不再需要抵押权人同意，但“抵押权不受影响”意味着买家取得的是带着抵押负担的房子。

重庆市涪陵区人民法院在张某买房案〔(2021)渝0102民初4965号〕中认为：“抵押财产是设有抵押权负担的财产，进行转让，抵押权随着所有权的转让而转让，取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时，也负有抵押人所负担的义务，受到抵押权的约束。”据此判决卖家协助办理过户，同时写明“不影响抵押权人的抵押权”——这就是“带押过户”：房子能卖、能过户，抵押权留在房子上跟着走。至于过户能否办成，还取决于当地不动产登记机构是否开通带押过户、抵押权人是否配合，各地做法不一，属实务层面的障碍，而非法律禁止转让。

三、关键变化：约定“禁止转让”并办了登记，转让不发生物权效力

第四百零六条第一款里“当事人另有约定的，按照其约定”这一句，常被忽略，却是新法的重点。它给抵押权人留了一个工具：在设立抵押时约定禁止或限制转让抵押财产（俗称“禁转约定”）。这类约定有没有用、对买家影响多大，《民法典》有关担保制度的解释第四十三条按是否登记分成两种情形：

• 禁转约定办了登记的：抵押人违约把房子卖了，买卖合同仍然有效，但转让不发生物权效力——房子过不到买家名下（买家代替债务人清偿、消灭抵押权的除外）。也就是说，登记过的禁转约定能对抗买家。
• 禁转约定没登记的：不得对抗善意的买家。买卖合同有效、物权变动也有效，抵押权人不能主张转让无效，只能向卖家追究违约责任。

对买家来说，这一条意味着多一道功课：除了查抵押，还要查不动产登记簿上有没有“禁止转让”的登记。有登记的，硬买可能连产权都过不来；没登记、你又确不知情的，才受善意保护。

四、买受人如何对抗抵押权

一旦卖家因别的债务被起诉、房子被法院查封拍卖，买家能否挡住执行，取决于其身份。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》）按三种情形作了区分：

1. 商品房消费者——能排除抵押权执行。 依第十一条，同时满足三点：①查封前已签合法有效的书面买卖合同；②查封前付清全款，或已付部分款且查封后至一审辩论终结前把余款交给法院；③所购房屋用于满足家庭居住生活需要。满足后，房屋交付请求权可以排除抵押权乃至一般金钱债权的执行，这是对“住有所居”的优先保护。
2. 代为清偿的买受人——能排除抵押权执行并注销抵押。 依第十三条，买受人在一审辩论终结前向法院交付足以代偿主债权的价款，可以排除抵押权执行，并有权请求抵押权人按套办理抵押权注销登记。
3. 一般买受人——挡不住抵押权。 依第十四条，仅满足“查封前签约+付款+合法占有+非因自身原因未过户”的一般买受人，只能排除一般金钱债权的执行，不能排除抵押权，只能回头找卖家追违约责任。

五、给二手房买卖双方的实务提示

• 买家：签约前查不动产登记簿两件事——①有没有抵押、有没有“禁止转让”登记；②约定把房款打入监管账户、定向用于解押，解押后再付清尾款、办过户，并写明卖家的解押时间和违约责任。
• 卖家：如实告知抵押情况，按约定用房款优先还贷、配合解押；隐瞒抵押或挪用房款的，要承担违约责任。
• 双方共同：把“解押—过户—付尾款”的顺序和资金流向在合同里写死。

结语

从《物权法》第一百九十一条到《民法典》第四百零六条，抵押财产转让的规则，是在抵押权保障与财产流转自由之间重新找平衡：旧法以限制转让保护抵押权人，新法转向“可以带押转让、抵押权追及”，让房子流转起来，再用登记的禁转约定、转让价款提前清偿或提存等机制守住抵押权人的利益。对普通买家来说，你买到的是不是一套干净的房子，就看两点：登记簿上有没有抵押和禁转登记，抵押有没有被真正涤除。

来源：最高人民法院司法案例研究院

本文基于 2026 年 6 月 有效法律法规撰写。具体案件需结合事实综合判断，本文不构成具体法律意见。